当事人龙某与当事人林某系租赁关系，其中龙某系沙头社区某厂房房东，林某系租客。今年6月，龙某因担心林某不缴纳房租和水电费，用锁将林某所租厂房上锁。林某发现后用工具将门锁隔开，导致龙某的门锁损坏。龙某得知门锁被林某弄坏后决定报警求助，双方被带到沙头派出所调解处理。经调解，双方自愿达成协议，林某支付龙某水电费及门锁维修费等相关费用共计1272元。

　　      通过听取双方陈述，调解员伍家丽、陈梓民了解到2021年5月，林某租赁了龙某管理的厂房用于经营业务，双方签订了租赁合同，租赁期限为5年。自2024年1月至今，林某一直未按合同约定支付租金和水电费。经房东龙某多次催缴，林某以经济拮据为由推脱，龙某为防止林某转移厂房内的财产，索性将厂房上锁，致使林某无法进入厂房。林某发现后用工具将门锁砸开，导致龙某的门锁损坏。龙某查看监控视频发现门锁系林某弄坏，于是决定报警求助。龙某在调解中认为林某应该按照合同按时支付租金和水电费，林某不支付租金房东就有权将商铺上锁，现在门锁已被弄坏，需要花钱买新的门锁，要求林某赔偿门锁维修费并缴清租金和水电费。林某表示其与龙某合作多年，最近因经济拮据未能全额支付租金和水电费，自己也多次与房东联系商议租金和水电费事宜，不过房东将门上锁，致使其无法经营，给林某带来损失。主要是激动就破坏掉龙某的门锁，为此认识到其行为的错误，愿意就调解诉求与龙某进行协商。

　　      调解员之后查看了双方的《租赁合同》、微信聊天记录等证据材料，对案件进行分析研判，归纳了本案的争议焦点，即林某拖欠租金和水电费时，龙某为催租锁门是否合理？锁门期间损失由谁承担？调解员认为，林某与龙某签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此合同合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，房东和租客之间应当依据房屋租赁合同履行各自的义务，承租人（租客林某）负有依约支付租金的义务，出租人（房东龙某）亦负有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。如果承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，需承担违约责任，出租人可以解除合同。此外，如果承租人违约了，出租人想要维权，也应遵守法律规定，采取适当措施来防止损失进一步扩大，不能采取如锁门、断水断电、擅自搬离等私力救济方式，否则存在极大的法律风险。本案中，房东龙某在租赁合同未有解除的情况下给租客林某所租厂房上锁，未有遵守法律规定采取适当措施防止损失进一步扩大，这一行为导致林某无法及时搬走厂房内的物品，龙某应承担一定责任。租客林某未按合同约定支付租金和水电费，应当承担相应的违约责任。此外林某发现所租厂房上锁后未有第一时间与龙某沟通，而是采取过激方式将门锁弄坏，所做的行为方式极不恰当，应当承担一定责任。

　　      调解员在充分了解案件的争议焦点后，随即组织双方进行调解。调解员充分考虑到双方的合法权益，从合同内容及违约责任等方面向双方释法析理、分析利弊，表示此次纠纷发生源于双方在沟通问题上有差异，见二人在赔偿问题上都有调解意愿，希望二人能够冷静下来，好好协商，互相沟通，争取尽快化解纠纷。在调解员的耐心沟通下，双方就调解诉求达成共识，林某同意赔偿龙某门锁维修费并缴清厂房水电费，龙某也同意将林某所租厂房门锁打开并就租金问题私下协商。双方签订调解协议并当场履行，至此双方之间纠纷之“锁”彻底打开。

　　案例点评

　　      房屋租赁期间房东私自将租赁房屋上锁，影响租客正常使用的止损措施并不妥当。租赁双方在产生争议时，应当及时沟通，积极协商，相互配合。协商无果的，当事人可以选择向人民调解组织申请调解。如果合同中约定了仲裁条款，或者当事人事后达成了仲裁协议，那么可以申请仲裁来解决纠纷。如果以上方式都无法解决纠纷，当事人可以向人民法院起诉处理。在日常生活中，对于侵犯到自己合法权益或者不履行合同等问题，我们应当采取合法有效的方式维护自身的权益，采用过激方式不但无法解决问题，还有可能将矛盾激化，得不偿失。（材料由驻沙头派出所人民调解室调解员伍家丽、陈梓民提供）